Содержание:

Если вы сдаёте квартиру в аренду и хотите платить налог без проблем, хорошая новость в том, что в 2026 году правила становятся понятнее и проще для физлиц. Но есть жёсткие условия: кому подходит режим, какие лимиты по доходу, и что делать, если сегодня вы уже сдаёте как ИП.

Ниже разложу по полочкам, какие варианты легализации существуют и сколько реально выходит по деньгам.

Какие налоги и платежи за аренду в 2026 году: коротко по сценариям

Ключевое изменение: с 2026 года появляется режим для самозанятых, который позволяет работать без регистрации ИП.

Сравнение режимов для сдачи жилья в аренду

Режим Налог по ИПН Соцплатежи Лимит дохода Наёмные работники Отчётность
Самозанятость (через приложение) 0% 4% от дохода до 300 МРП в месяц нельзя через приложение, чеки
Физлицо без ИП (через декларацию) 10% от дохода нет до 360 МРП в год нельзя форма 270.00 (до 15 сентября, налог до 25 сентября)
ИП на упрощёнке зависит от региона (в диапазоне) 2% - 6% да (минимальные зависят от МЗП) лимит по годовому доходу (в источнике указан порог через МРП) можно форма 910.00 (раз в полугодие), соцплатежи ежемесячно

Самозанятость с 01.01.2026: как это работает на практике

Самый «лёгкий» вариант для многих арендодателей.

Условия, при которых можно работать как самозанятый

  • Не нужно регистрировать ИП.
  • Доход от аренды должен быть не больше 300 МРП в месяц.
  • Работать можно только с физлицами.
  • Без наёмных сотрудников.

Сколько платить

В режиме самозанятости:
- ИПН = 0%
- Соцплатежи = 4% от дохода

Разбивка соцплатежей (как указано в источнике):
- 2% - пенсионные
- 1% - медицинское страхование
- 1% - социальные отчисления

Чеки и касса

В приложении формируются электронные чеки, кассовый аппарат не нужен.

Пример расчёта по самозанятости (2026)

Допустим, вы сдаёте квартиру за 200 000 тенге в месяц.

  • Доход: 200 000 тг
  • Соцплатежи: 200 000 * 4% = 8 000 тг
  • ИПН: 0%

Итого в месяц: 8 000 тг соцплатежей (налог по ИПН = 0%).

Физлицо без ИП: если доход невысокий и без работников

Есть вариант сдавать жильё без регистрации ИП, но он завязан на годовой лимит и декларацию.

Условия (по источнику)

  • Нет наёмных работников
  • Доход в год не должен превышать 360 МРП
  • Доход отражается в декларации «О доходах и имуществе» (форма 270.00)
  • Срок: декларация до 15 сентября года, следующего за отчётным, налог уплачивается до 25 сентября

Ставка

  • 10% от суммы дохода (как указано в источнике)

ИП на упрощёнке (если нужны работники или не проходите по лимитам)

Если вам важнее свобода по найму сотрудников или вы ожидаете доходы выше порога самозанятости, можно идти через ИП на упрощённом режиме.

Что важно по ставке и отчётности

  • С 01.01.2026 можно зарегистрировать ИП на упрощёнке.
  • В источнике указано, что лимит годового дохода составляет 600 000 МРП в год.
  • Отчётность: форма 910.00 - раз в полугодие
  • Соцплатежи: ежемесячно
  • Ставка налога: 4%, но в разных регионах может меняться (диапазон указан как 2% - 6%)

Сколько будут соцплатежи: ориентиры по минималкам (из источника)

Минимальные соцплатежи для ИП на упрощёнке в 2026 (по расчёту от МЗП)

В источнике приведён итог по минимальным платежам в месяц:

Платёж Формула из источника Сумма, тг/мес
ОПВ 10% от 1 МЗП 8 500
ОПВР 3,5% от 1 МЗП 2 975
СО 5% от 1 МЗП 4 250
ВОСМС 5% от 1,4 МЗП 5 950
Итого - 21 675

Отдельно в источнике зафиксированы:
- МЗП в 2026: 85 000 тг
- МРП в 2026: 4 325 тг

Самозанятость: минимальная логика платежей (из источника)

В самозанятости, как указано в источнике, уплачивается 1% по каждому виду платежей (ОПВ, ОПВР, СО, ВОСМС). Там дан ориентир минимальной суммы:

Вид 1% от базы (по логике источника) Минимум, тг
4 вида (ОПВ, ОПВР, СО, ВОСМС) - 4 * 850 = 3 400

Как выбрать режим: быстрый алгоритм

Выберите вариант по трём вещам: лимит дохода, работаете ли с физлицами, нужны ли работники.

Подсказка выбора (без лишней бюрократии)

Ситуация Что вероятнее всего подойдёт
Сдаёте квартиру, доход по аренда в месяц до лимита, арендаторы - физлица, работников нет Самозанятость (2026)
Доход в год небольшой, работников нет, хотите оформиться через декларацию Физлицо без ИП (форма 270.00)
Планируются наёмные сотрудники или доходы не помещаются в лимит самозанятости ИП на упрощёнке

Что будет, если сдавать «как раньше» без оформления

Риски не только в моральном плане, а в практическом: новый режим делает легализацию проще, а значит доход, который раньше мог идти «в тени», с большей вероятностью начнут выводить в белую схему.

В источнике отдельно отмечается, что грядущие изменения могут повлиять на рынок аренды и привести к росту ставок по аренда в ответ на появление расходов у арендодателей.

Итог: сколько платить по аренда-доходу в 2026

Если коротко, то для большинства сдающих квартиру логика такая:

  • Самозанятость в 2026: налог 0%, соцплатежи 4% от дохода, лимит 300 МРП в месяц, без работников.
  • Физлицо без ИП: 10% налога от дохода, лимит 360 МРП в год, декларация 270.00, без работников.
  • ИП на упрощёнке: ставка по региону (указан диапазон), отчётность 910.00, соцплатежи ежемесячно.

Таблица-выжимка в одном месте

Вариант Условия по аренда Налог (ИПН) Соцплатежи Лимиты Документы
Самозанятый с 2026 арендаторы - физлица, без работников 0% 4% 300 МРП/мес приложение, электронные чеки
Физлицо без ИП без работников, небольшой годовой доход 10% нет 360 МРП/год декларация 270.00, налог до 25 сентября
ИП на упрощёнке можно с работниками 2% - 6% (по региону) да лимит через МРП (указан 600 000 МРП/год) форма 910.00, соцплатежи ежемесячно