Какие документы нужны для продажи квартиры в Казахстане

Продажа квартиры в Казахстане требует собрать пакет документов и оформить сделку так, чтобы можно было зарегистрировать переход права собственности. Ниже - что обычно нужно продавцу и какие бумаги запросит покупатель для проверки.

Что подготовить продавцу перед сделкой

1) Документы на личность

• Удостоверение личности продавца (и покупателя на встречной стороне тоже понадобится).
• Если интересы представляет представитель - нотариальная доверенность.

2) Правоустанавливающий документ

Это документ, который подтверждает, что продавец владеет квартирой и имеет право ее продать. Чаще всего это один из вариантов:
- договор купли-продажи;
- договор дарения;
- договор мены;
- приватизация;
- свидетельство о праве на наследство;
- свидетельство о праве собственности;
- акт о приобретении в публичных торгах;
- решение суда.

Важно: права на недвижимость в Казахстане считаются возникшими с момента государственной регистрации. Поэтому правоустанавливающий документ должен быть с отметкой регистрирующего органа, если он бумажный. Основание: разъяснения на eGov о регистрации прав.

Источник: eGov.kz - purchase_of_real_estate.

3) Документы по техническим характеристикам

• Технический паспорт на квартиру.
  Проверьте совпадение фактической планировки и площади с данными техпаспорта. Если была перепланировка, обычно требуется узаконение через уполномоченные органы (иначе сделку могут не согласовать).

Источник: материалы о техпаспорте и совпадении фактических параметров в обзорах по продаже (Krisha).

4) Справка об отсутствии обременений

Нужна для того, чтобы подтвердить, что квартира не в залоге, нет запрета на отчуждение и нет ареста. В практике часто запрашивают справку по базе государственных электронных сервисов.

Срок действия и порядок получения зависят от выбранного канала, но обычно ориентируются на краткий период актуальности справки.

Источник: eGov.kz (pass076_mu) и обзоры по пакету документов (Nur, Krisha).

5) Данные о зарегистрированных собственниках и жильцах (по ситуации)

Покупатель обычно просит подтверждение, что все собственники понятны, а зарегистрированные лица не создают препятствий для дальнейшего владения.

На практике также встречается требование предоставить подтверждения о статусе лиц в квартире, чтобы не возникли спорные истории.

Договор купли-продажи: как оформляют и кто готовит

Сделку оформляют договором купли-продажи и далее регистрируют переход права собственности.

Форматы:
- простой письменной формой;
- либо нотариально удостоверенным договором.

При нотариальном оформлении нотариус:
- сверяет документы сторон,
- проверяет дееспособность и комплектность,
- помогает подготовить текст договора,
- обеспечивает направление документов на регистрацию,
- организует передачу денег в рамках процедуры.

Источник: обзоры по оформлению сделки и роли нотариуса (Nur, Gov.kz).

Согласия третьих лиц - что нужно дополнительно

1) Согласие супруга (-и), если квартира куплена в браке

Если квартира относится к совместно нажитому имуществу, распоряжаться ею может только один из супругов не получится - нужен нотариально заверенный документ согласия другого супруга.

Исключения - когда квартира приобретена до брака либо получена в дар или по наследству. В таких случаях согласие могут не требовать, но факт нужно подтвердить документами.

Источник: материалы с ссылками на нормы Кодекса о браке (Nur) и разъяснения по согласиям на eGov/Gov.

2) Согласие органов опеки и попечительства, если есть несовершеннолетние или ограниченно дееспособные

Продажа такой квартиры требует отдельного разрешения. Условия зависят от статуса ребенка и правового режима жилья.

Источник: обзоры по продаже с упоминанием согласия опеки (Krisha, Nur).

3) Нотариальные согласия остальных сособственников при долевой собственности

Если продавец не единственный собственник, могут потребовать согласие всех совладельцев в предусмотренных случаях.

Источник: упоминание про согласие всех совладельцев в обзорах (Nur).

Отдельно проверьте платежи и задолженности

Помимо документов на право и техплан, часто просят подтвердить отсутствие задолженности по коммунальным и другим сервисным платежам. Это не всегда формальное требование регистрации, но почти всегда влияет на готовность покупателя закрывать сделку.

Источник: упоминание про проверку задолженности в обзорах по документам (dogovor24).

Полезная таблица: что готовить в зависимости от ситуации

Типичные ошибки, которые срывают сделку

• Пытаться продать квартиру без справки об обременениях или с устаревшей справкой.
• Не сверять фактическую планировку с данными техпаспорта.
• Продавать совместно нажитую квартиру без нотариального согласия второго супруга, когда оно требуется.
• Оставлять вопросы по несовершеннолетним собственникам без разрешений опеки.
• Думать, что договор купли-продажи дает право собственности сам по себе. Право возникает после государственной регистрации. Основание: eGov о регистрации прав на недвижимость.

Как оформить госрегистрацию правильно

Чтобы переход права собственности работал юридически, сделку после подписания договора подают на государственную регистрацию. На eGov описан пакет документов для такой регистрации и указано, что регистрация проводится в установленные сроки.

Источник: eGov.kz - purchase_of_real_estate.

Полезные ссылки

• eGov.kz - purchase_of_real_estate: https://egov.kz/cms/ru/articles/buy_sale/purchase_of_real_estate
• eGov.kz - справка об обременениях (pass076_mu): https://egov.kz/cms/ru/services/pass076_mu
• Gov.kz (ситуации о нотариусах/оформлении): https://www.gov.kz/situations/10/50?lang=ru
• Krisha.kz - обзор документов для продажи квартиры: https://krisha.kz/content/articles/2021/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-prodazhi-kvartiry
• Nur.kz - обзор документов и согласий: https://www.nur.kz/nurfin/personal/2157597-kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-prodazhi-kvartiry/