Какие документы нужны при покупке квартиры в Казахстане

Покупка квартиры в Казахстане проходит через нотариуса и затем через государственную регистрацию. Поэтому важны не “бумажки вообще”, а конкретные документы по объекту, продавцу и самой сделке. Ниже - полный список того, что обычно нужно проверить и подготовить.

Документы, которые просит нотариус (для сделки)

Правоустанавливающий документ на квартиру

Это документ, на основании которого у продавца возникло право собственности. Подойдут разные варианты:
- договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации;
- свидетельство о праве на наследство;
- решение суда;
- акт/документ, подтверждающий отдельную собственность (для некоторых ситуаций по новостройкам);
- другие документы, которые подтверждают право собственности и прошли государственную регистрацию.

Что важно проверить:
- чтобы документ был именно правоустанавливающим, а не “для ознакомления”;
- чтобы право было зарегистрировано (в Казахстане сделка с недвижимостью “становится законной” после государственной регистрации).

На практике нотариус также сверяет сведения через eGov и правовой кадастр.

Источник: eGov (Правила государственной регистрации прав на недвижимое имущество) https://egov.kz/cms/ru/articles/buy_sale/purchase_of_real_estate

Техпаспорт на квартиру

Нужен актуальный техпаспорт (технический паспорт нового образца). В нем должны совпадать:
- адрес;
- планировка;
- площадь;
- этажность/кадастровые данные;
- идентификационные и технические характеристики.

Если была перепланировка:
- изменения должны быть узаконены и отражены в техпаспорте;
- иначе сделку могут не оформить (особенно если речь про ипотеку или банк не принимает такую квартиру в залог).

Источник: Krisha (разъяснения по документам и проверке техпаспорта) https://krisha.kz/content/news/2023/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-prodazhi-i-pokupki-kvartiry

Удостоверение личности (и данные обоих участников сделки)

Продавцу нужен оригинал удостоверения личности (или другого действительного документа, если он используется вместо удостоверения личности).

У покупателя документ тоже проверят - перед оформлением.

Если срок документа истек - нотариус может отказать в оформлении сделки.

Источник: kn.kz (чек-лист документов перед сделкой) https://www.kn.kz/article/8778

Документ, который показывает обременения: “справка о зарегистрированных правах…”

Обычно это справка о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и его технических характеристиках.

В ней смотрят:
- кто указан собственником;
- есть ли обременения: залог, арест, ограничения.

Ключевые моменты:
- справка действительна короткий срок (часто 1 день);
- запросить ее может владелец или его доверенное лицо, нередко - на месте у нотариуса.

Если в справке есть залог или арест, схема сделки меняется: придется погашать долг/снимать арест или получать согласования.

Источник: Krisha (справка об обременениях) https://krisha.kz/content/news/2020/kak-poluchit-spravku-o-pravah-i-obremeneniyah-na-nedvizhimoe-imushchestvo-onlayn
Также см. подборки по документам: https://www.standard.kz/ru/post/kakie-dokumenty-neobxodimo-proverit-pered-pokupkoi-kvartiry

Если продавцов несколько или есть совместная/долевая собственность

Тут без вариантов: договор заверят и зарегистрируют только при наличии согласий всех собственников.

Что нужно:
- личное присутствие всех собственников и их удостоверения личности;
- либо нотариально удостоверенные доверенности и/или согласия на продажу доли/квартиры.

Если квартира в браке:
- обычно нужно согласие супруга (в зависимости от конкретных обстоятельств и режима собственности).

Если в числе собственников есть несовершеннолетний:
- понадобится разрешение органов опеки и попечительства.

Источник: Krisha https://krisha.kz/content/news/2023/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-prodazhi-i-pokupki-kvartiry
Источник с практическими нюансами: https://www.kn.kz/article/8778

Если продавец продает по доверенности

Нужно проверить доверенность и ее полномочия.

Что должно быть в доверенности:
- право именно на продажу квартиры (в доверенности должны быть указаны полномочия на отчуждение, а не только “заключить договор” без возможности получить деньги);
- срок действия;
- реквизиты квартиры.

Если доверенность оформлена корректно - нотариус истребует подтверждения легитимности документа.

Источник: Krisha (про доверенности и риски) https://krisha.kz/content/news/2023/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-prodazhi-i-pokupki-kvartiry

Если квартира в ипотеке или есть залог

К базовому набору добавляют документ из банка, который подтверждает условия по залогу, обычно:
- остаток кредита;
- порядок досрочного погашения (если планируется закрытие перед сделкой);
- согласия/подтверждения для освобождения залога после полного погашения.

Смысл простой: продать квартиру с активным залогом можно не “как получится”, а по правилам банка и регистрации.

Источник: inaktau.kz (разъяснение про сделки при наличии ипотеки/залога) https://www.inaktau.kz/list/109660

Коммунальные долги: выписка/подтверждение по платежам

Это не всегда формальный “документ, без которого нотариус не оформит сделку”, но обычно это то, что проверяют до подписания, чтобы не получить вместе с квартирой долг.

Покупатель запрашивает подтверждения:
- задолженности по коммунальным/сервисным платежам (или справку/квитанции из приложения банка/сервисов).

Источник: kn.kz (в чек-листе отдельным пунктом) https://www.kn.kz/article/8778

Акт приема-передачи

После подписания основного договора обычно оформляют акт приема-передачи квартиры. Не стоит подписывать акт, если есть существенные недостатки, несоответствия или спорные моменты.

Источник (практика по этапам после подписания): https://www.galereya.kz/blog/chto-nuzhno-znat-pered-pokupkoy-kvartiry-i-posle-etapy-garantii-i-soprovozhdenie/

Отдельные документы, которые могут понадобиться “по случаю”

Иногда список расширяется:

• Справки о смене фамилии/имени/адреса - если в документах адрес или ФИО “по старому” и не совпадают.
• Документы по изменению адресных данных (если название улицы/района поменялось).
• Справка о расторжении брака (когда между датой приобретения и продажей менялся семейный статус и это влияет на документы).

Источник: Krisha https://krisha.kz/content/news/2023/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-prodazhi-i-pokupki-kvartiry

Что проверить по документам до сделки (чтобы не сорвать сделку)

Вот короткий чек-лист проверки:

Источник по ключевым пунктам: https://www.kn.kz/article/8778 и https://krisha.kz/content/news/2023/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-prodazhi-i-pokupki-kvartiry

Когда сделка может не пройти

На практике чаще всего проблемы возникают из-за:
- несоответствия данных в правоустанавливающих документах и техпаспорте;
- перепланировки без узаконения;
- наличия обременений (арест/залог) без согласований;
- отсутствия согласий всех собственников (в том числе супруга и опеки, если есть несовершеннолетние доли);
- проблемной доверенности;
- расхождений в удостоверениях личности и данных по документам.

Источники:
Krisha (про техпаспорт и перепланировку) https://krisha.kz/content/news/2023/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-prodazhi-i-pokupki-kvartiry
Dogovor24 (про справку об обременениях и техпаспорт) https://dogovor24.kz/questions/kakie-dokumenty-neobhodimo-poluchit-pri-prodazhe-kvartiry-1351.html
eGov (про государственную регистрацию как условие законности сделки) https://egov.kz/cms/ru/articles/buy_sale/purchase_of_real_estate

Как проходит регистрация после нотариуса (коротко)

Даже если договор заключен у нотариуса, юридический смысл появляется после государственной регистрации прав на недвижимость.

Для регистрации обычно нужны:
- заявление;
- правоустанавливающий документ на объект;
- подтверждение оплаты госрегистрации (в зависимости от ситуации).

Срок регистрации по общему правилу - несколько рабочих дней (ориентируйтесь на сроки регоргана и способ подачи).

Источник: eGov https://egov.kz/cms/ru/articles/buy_sale/purchase_of_real_estate

Итоговый список “минимум документов” при покупке квартиры

Источник по структуре набора: https://www.kn.kz/article/8778 и https://krisha.kz/content/news/2023/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-prodazhi-i-pokupki-kvartiry