Какие документы нужны для продажи дома с земельным участком в Казахстане

Для сделки по дому и земельному участку в Казахстане ключевая задача продавца - доказать право собственности, показать технические характеристики и подтвердить, что на недвижимость и участок нет обременений (или они сняты). Ниже - полный список документов, которые обычно нужны, и где они берутся.

Правоустанавливающие документы (документ на дом)

Обычно нужен один из вариантов:
- договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации;
- свидетельство о праве на наследство;
- регистрационное удостоверение Центра по недвижимости (если дом построен, реконструирован или оформлялся после изменений);
- акт о приобретении с публичных торгов;
- копия решения суда, которое вступило в законную силу (если право установлено через суд).

На практике ориентир простой: если право на дом появилось определенным способом, то именно этот способ и подтверждает правоустанавливающий документ.

Документ на земельный участок (госакт/акт на землю)

Это государственный акт (акт на право частной собственности) на участок. В нем должны быть:
- план участка (местоположение, размеры);
- что участок принадлежит продавцу на праве собственности;
- целевое назначение;
- основание приобретения (как получен участок).

Госакт/акт регистрируется и подтверждается через ЦОН.

Технический паспорт на дом

Нужен технический паспорт домовладения. Он фиксирует характеристики дома и планировку, а также связан с участком по схеме/расположению строений.

Если были перепланировка или реконструкция, их нужно узаконить и сделать обновленный технический паспорт, иначе при проверках могут обнаружиться несоответствия.

Справка об обременениях и зарегистрированных правах

Нужна справка о зарегистрированных правах и обременениях на недвижимость и участок (наличие ареста, залога, запрета на отчуждение и т.д.).

Обычно получают через ЦОН по месту нахождения объекта. Полезная логика такая:
- если есть арест/залог/запрет - продать будет сложно;
- если ограничения сняты по закону - это должно быть отражено в справке.

Срок действия справки часто ограничен (встречается «один день» в регламентах и сервисах), поэтому обычно ее берут ближе к дате сделки.

Источник по модели получения через eGov и сроки услуг - справочные материалы eGov:
https://egov.kz

Идентификационные документы

Для продавца:
- удостоверение личности (или электронные документы в рамках цифровых сервисов).

Если сделка по дому и участку идет от имени нескольких собственников, каждый собственник участвует в сделке либо выдается доверенность на представителя.

Если продавец в браке

Если продавец состоит в зарегистрированном браке, обычно нужно согласие супруга/супруги на продажу.
- Согласие оформляется у нотариуса.
- В отдельных случаях правила зависят от происхождения имущества (например, наследство или дар), но чтобы не рисковать, согласие чаще всего требуют при совместно нажитом имуществе.

Документы, которые часто требуются в ходе сделки

• Договор купли-продажи (ДКП) дома и участка.
• Если не оформляется через нотариуса, договор подписывают и затем заверяют/проверяют для регистрации в ЦОН (порядок зависит от выбранного способа оформления).
• При расчете при сделке часто используют расписку о получении денег либо проводят расчет через нотариуса, если сделка оформляется с его участием.

Где и как это обычно оформляют (коротко по процессу)

• Собирают правоустанавливающие документ на дом, документ на земельный участок, технический паспорт и справку об обременениях.
• Составляют и подписывают договор купли-продажи.
• Регистрируют переход права собственности в ЦОН/через сервисы подачи заявления (часто через нотариуса либо самостоятельно).
• После регистрации покупатель становится собственником.

Похожую структуру шагов по документам, справкам и регистрации можно увидеть в практических инструкциях по сделкам на площадках и в регламентах eGov:
https://egov.kz
https://krisha.kz/content/articles/2024/pokupaem-zemel-nyy-uchastok-poshagovaya-instrukciya

Сводная таблица: что нужно из документов

Важные нюансы, которые чаще всего ломают сделку

• Несоответствие данных в документах (владелец, адрес, номера) и в справке об обременениях.
• Старый технический паспорт при фактических изменениях в доме (перепланировка/реконструкция без узаконивания).
• Обременение на объект или участок: арест, залог, запрет отчуждения. Тогда нужно сначала решить вопрос с ограничением.
• Продавец действует не как собственник: например, участок оформлен на умершего, а наследственные права еще не оформлены.
• Несогласие супруга при сделке, если имущество подпадает под режим совместной собственности.

Итоговый чек-лист перед сделкой

Чтобы продажа прошла законно, заранее подготовьте:
- правоустанавливающий документ на дом;
- документ на земельный участок (госакт);
- технический паспорт на дом (актуальный);
- справку об обременениях/зарегистрированных правах по недвижимость и участку;
- удостоверение личности;
- нотариальное согласие супруга при необходимости;
- договор купли-продажи и документы для регистрации перехода права.

Ключевые источники по составу документов и справок, а также типовым шагам оформления сделок:
https://info.homsters.kz/private-house-for-sale/
https://www.giig.kz/dom/pokupaem-dom-s-uchastkom
https://krisha.kz/content/articles/2024/pokupaem-zemel-nyy-uchastok-poshagovaya-instrukciya
https://egov.kz