Содержание:

Для покупки дома в Казахстане вам понадобятся документы на дом, на земельный участок, на продавца и покупателя, а также правильно оформленный договор и его последующая сделка-регистрация. Если пропустить хоть один обязательный документ или допустить расхождения в фамилиях, адресах, площадях, сделка может не пройти у нотариуса или не зарегистрироваться.

Основные документы продавца (для оформления купли-продажи)

Продавец должен подготовить комплект так, чтобы сведения в документах совпадали между собой и с техописанием объекта.

Правоустанавливающие документы на дом

Обычно это один из видов документов, подтверждающих право собственности на дом. Главное требование - документ должен быть зарегистрирован в органах юстиции и соответствовать текущему техпаспорту.

Часто спрашивают:
- договор купли-продажи, дарения, мены и т.п.;
- свидетельство о праве на наследство;
- приватизация и другие основания возникновения права.

Документы на земельный участок

Поскольку дом продаётся вместе с землёй под обслуживание, нужны:
- идентификационный документ на земельный участок (часто это госакт/аналогичный документ на участок);
- сведения о праве на землю должны соответствовать данным по дому.

Технические документы

  • технический паспорт на дом;
  • акт на землю (если применяется в вашей ситуации по пакету документов и форме документов).

Документы по факту владения и отсутствию ограничений

  • справка о зарегистрированных правах и обременениях (залог, арест и другие ограничения).

Если на доме или участке есть обременения, продажа идёт по другим правилам: например, нужно погасить задолженность или получить согласие залогодержателя/разрешение в зависимости от ситуации.

Удостоверение личности

  • удостоверение личности (для граждан РК) или другой документ, предусмотренный для участия в сделка через нотариуса/ЦОН.

Документы, связанные с семьёй продавца

Если продавец состоит в браке:
- требуется нотариально оформленное согласие супруга/супруги на договор купли-продажи.

Если не состоит - оформляется заявление об отсутствии брачных отношений (нотариус обычно подсказывает формат и готовит нужное заявление в рамках процесса).

Также согласие нужно, если в сделке есть особенности режима имущества, указанные в документах.

Документы покупателя

Покупателю обычно нужны:
- удостоверение личности;
- ИИН (указывается/подтверждается при заполнении договор и подаче документов);
- согласие супруга/супруги требуется не всегда, но часто зависит от ситуации (режим имущества и правила оформления в конкретном кейсе);
- если планируется ипотека - дополнительно документы по банку (справки о доходах, подтверждения по требованиям кредитора).

Что обязательно проверить перед подписанием договора

Перед тем как подписывать договор купли-продажи, сопоставьте данные в ключевых документах:
- фамилии, имена, даты рождения;
- адрес дома, кадастровые данные, площадь;
- состав строений;
- данные по земле и дому (не должно быть ситуации, когда земля относится к одному собственнику, а дом - к другому без понятных оснований и документов).

Частая причина срыва - несоответствия: квадратура, номер дома, состав строений, адрес или ошибки в персональных данных.

Нотариус: кто идёт и что приносить

Обычно к нотариусу приходят:
- обе стороны одновременно, или их представители по доверенности (доверенность должна быть нотариально удостоверена).

Нотариус проверяет:
- личности и полномочия;
- действительность и корректность документов;
- совпадение данных между правоустанавливающими, техническими и земельными документами.

Регистрация сделки после нотариуса

Даже корректно оформленный договор у нотариуса не считается завершённым юридически, пока не будет зарегистрирован в установленном порядке.

Для регистрации прав на недвижимость подают:
- заявление о государственной регистрации прав;
- правоустанавливающий документ, подтверждающий объект регистрации;
- документ, подтверждающий оплату регистрации;
- при необходимости - дополнительные документы (например, брачные документы, если они фигурируют в основании регистрации).

Срок регистрации - до трёх рабочих дней с момента поступления заявления в регистрирующий орган (электронный порядок может отличаться по технической скорости).

Источник: eGov (раздел о покупке/продаже недвижимости) и требования к государственной регистрации прав.

Мини-чеклист по документам (чтобы ничего не забыть)

От продавца

  • удостоверение личности;
  • правоустанавливающий документ на дом;
  • технический паспорт на дом;
  • идентификационный документ на земельный участок (акт/госакт);
  • справка о зарегистрированных правах и обременениях;
  • согласие супруга/супруги на сделку или заявление об отсутствии брачных отношений (при необходимости);
  • доверенность - если действует представитель.

От покупателя

  • удостоверение личности;
  • ИИН (данные для договора);
  • согласие супруга/супруги - если требуется по ситуации;
  • документы по ипотеке - если сделка с участием банка.

По объекту

  • все данные по дому и земле должны совпадать;
  • обременения должны быть учтены до подписания договора.

Источники, на которые стоит опираться

  • eGov: порядок покупки/продажи недвижимости и момент завершения сделки через государственную регистрацию: https://egov.kz/cms/ru/articles/buy_sale/purchase_of_real_estate
  • De facto: перечень документов на дом и земельный участок, требования к документам и совпадению сведений: https://www.defacto.kz/ru/content/prodazha-zhilogo-doma-kakie-dokumenty-dolzhny-imetsya-pered-sdelkoi
  • KN.KZ (чеклист по проверке документов перед покупкой): https://www.kn.kz/article/8778
  • DOGOVOR24 (что нотариус запрашивает у продавца, включая правоустанавливающие документы, согласие супруга и т.д.): https://dogovor24.kz/questions/kakie-dokumenty-dolzhen-predostavit-notariusu-prodavec-dlya-zaklyucheniya-dogovora-kupli-prodazhi-22092.html