Продажа дома в Казахстане упирается в два вопроса: подтвердить право собственности и пройти государственную регистрацию перехода права. Ниже - полный список, с которым обычно обращаются к нотариусу или в ЦОН.
Какие документы нужны в первую очередь
1) Личные документы продавца и покупателя
- удостоверение личности (оригинал)
- для представителей - доверенность, оформленная нотариально
Если сделка касается нескольких собственников, документы по каждому участнику нужны в комплекте.
2) Правоустанавливающий документ на дом
Это документ, который подтверждает, что продавец владеет домом и может им распоряжаться. Обычно это:
- договор купли-продажи дома
- договор дарения
- документ о приватизации
- свидетельство о праве на наследство
- решение суда
- иные документы, которые подтверждают возникновение права собственности
При передаче в госорганы важно, чтобы данные на документе совпадали с тем, что указано в техническом и учетных документах.
3) Технический паспорт на дом
Нужен техпаспорт с актуальными характеристиками:
- адрес и идентификационные сведения
- кадастровые/учетные данные
- площади и планировка
- сведения о частях дома и составе строений
Если фактическая планировка или площадь отличаются от техпаспорта, сделку могут остановить до приведения сведений в соответствие. В таких ситуациях обычно требуется узаконить перепланировку или вернуть объект к первоначальному состоянию.
Что нужно по земле
Продажа жилого дома в Казахстане обычно идет вместе с земельным участком, который обслуживает дом. Поэтому при продаже потребуются документы на землю:
- идентификационный документ на земельный участок
- госакт на земельный участок (в зависимости от вида/статуса участка и представления документов в конкретном порядке регистрации)
Если сведения в документах на дом и в документах на землю не сходятся, нотариус или ЦОН могут запросить уточнения.
Согласие супруга и семейные документы
Если продавец состоит в браке
Понадобится нотариальное согласие супруга/супруги на продажу, когда дом приобретен в браке и относится к совместному имуществу. Формулировка и необходимость зависят от правового режима объекта.
Если кто-то из супругов не может присутствовать, согласие оформляют в установленном порядке через нотариуса.
Если продавец не состоит в браке
Обычно требуется заявление, подтверждающее отсутствие брачных отношений.
Если собственников несколько
Нужно согласие всех совладельцев, когда это требуется по режиму права.
Справки и проверки по обременениям
Чтобы покупатель не столкнулся с залогом, арестом или запретом отчуждения, нужна справка об отсутствии обременений. На практике часто запрашивают сведения перед сделкой и дополнительно проверяют статус объекта по данным регистрирующих систем.
Договор и государственная регистрация
1) Договор купли-продажи
Договор оформляют:
- у нотариуса (в зависимости от ситуации и выбранного порядка оформления)
- или в ЦОН, если сделка проходит в простой письменной форме
Юридическая сила сделки в любом случае подтверждается госрегистрацией.
2) Государственная регистрация перехода права
Сделка с недвижимостью считается совершенной после государственной регистрации. Это прямо следует из порядка регистрации прав на недвижимое имущество в Казахстане. Потребуются документы на объект и заявление на регистрацию, а также документ, подтверждающий оплату регистрационных действий.
Особые случаи: когда список документов расширяется
| Ситуация | Что обычно добавляют |
|---|---|
| Дом оформлен на юридическое лицо | учредительные документы, документы о назначении руководителя, решения/протоколы о продаже |
| Продавец или покупатель - иностранный гражданин | документы, подтверждающие статус, с легализацией и нотариально заверенным переводом при необходимости |
| Несовершеннолетний или ограниченно дееспособный собственник | согласие органа опеки и попечительства (в предусмотренных случаях) |
| Есть расхождения по площади/планировке | приведение сведений в соответствие с техпаспортом через узаконивание или исправление |
Типичные ошибки, из-за которых сделку задерживают
- В документах на дом и в техническом документе разные площади, адрес или состав строений.
- Правоустанавливающий документ не зарегистрирован в органах юстиции или сведения не совпадают с учетными данными.
- Нет согласия супруга или оформлено не так, как требует ситуация по правовому режиму имущества.
- Не учтены документы на земельный участок.
- В договоре допущены ошибки в персональных данных или характеристиках объекта - это потом тормозит регистрацию.
Полезные ссылки
- Гражданский кодекс РК - http://adilet.zan.kz/rus/docs/K940001000_
- eGov.kz: Purchase of real estate (госрегистрация прав, перечни для регистрации) - https://egov.kz/cms/ru/articles/buy_sale/purchase_of_real_estate
- Gov.kz: как обратиться к нотариусу, поиск нотариуса через ЕНИС - https://www.gov.kz/situations/10/50?lang=ru
- ЕНC/Единая нотариальная информационная система (поиск нотариуса) - https://enis.kz/
- Технические сведения о сделках и правилах оформления (ЦОН/нотариат зависят от случая) - https://www.gov.kz/