КСК (кооператив собственников квартир) - это организация, которую создают жильцы дома или нескольких домов с общим двором и общими коммуникациями. Все работы и расходы по содержанию общедомового имущества оплачиваются жильцами через взносы, а перечень работ утверждается на общем собрании.
Ниже - что обычно входит в обязанности КСК в Казахстане.
Круг работ: что КСК обслуживает
КСК занимается общедомовым имуществом. Это крыша, подъезды, подвалы, чердаки, фасад, а также инженерные сети, которые обслуживают дом целиком. Работы внутри квартиры (например, ремонт у вас за радиатором, сантехника в квартире) не входят в обязанности КСК - это обычно отдельные услуги и договоренности.
Обязанности КСК по направлениям
1) Текущий ремонт общего имущества
КСК организует и выполняет текущие работы по дому, в том числе:
- герметизацию стыков, заделку выбоин и трещин в стенах по заявкам;
- работы по устранению течи кровли (кроме полной замены);
- штукатурно-малярные работы в подъездах и технических помещениях (обычно раз в 5 лет);
- ремонт перил, замена разбитых стекол, ремонт подъездных дверей.
2) Системы отопления
КСК отвечает за эксплуатацию и ремонт систем отопления, включая:
- включение и отключение отопления по сезонам и режимам;
- проверку оборудования в период сезонного отключения;
- регулировку системы при запуске и смене режимов;
- устранение небольших неисправностей: течи, проблемы теплоизоляции, очистку грязевиков и арматуры от накипи и солевых отложений, укрепление опор;
- теплоизоляцию труб;
- промывку системы отопления.
3) Узлы водоснабжения
В обязанности КСК входит обслуживание узлов водоснабжения, включая:
- осмотр индивидуальных тепловых пунктов два раза в месяц с замерами параметров;
- переключение на горячее водоснабжение в начале и по окончании отопительного периода;
- замену прокладок запорной и регулирующей арматуры;
- замену отдельных участков труб холодного и горячего водоснабжения - как правило, до 1 метра;
- очистку грязевиков и арматуры от накипи и отложений;
- устранение течи;
- укрепление расшатавшихся опор;
- замену дроссельных органов (сопла, стаканы, шайбы) и корректировку при необходимости.
4) Санитарно-технические узлы
КСК выполняет работы по канализации и подвальным помещениям общего пользования, например:
- прочистку канализации в подвале;
- устранение течи на резьбовых соединениях;
- набивку сальников на вентили;
- заваривание отверстий;
- откачку воды из подвальных помещений;
- замену участков стояков холодного и горячего водоснабжения в перекрытии с пробивкой отверстий;
- организацию дератизации, дезинфекции, дезинсекции подвальных помещений и других мест общего пользования - за счет средств по смете.
5) Электротехническое обеспечение
КСК отвечает за базовое электроснабжение мест общего пользования:
- замена сгоревших предохранителей в главном распределительном щите;
- освещение подъездов, замена ламп в местах общего пользования (обычно на первых этажах и у входа);
- вызов аварийно-диспетчерских служб по договорам и заявкам;
- восстановление обгоревших проводов в распределительных щитах;
- подача напряжения на дежурное освещение, замена выключателей дежурного освещения.
6) Уборка придомовой территории
КСК организует и обеспечивает санитарное состояние территории:
- отвод дождевых вод и исправность водоотводящих устройств;
- вывоз снега, удаление наледи, подготовка и посыпка песком тротуаров зимой;
- организация вывоза мусора;
- уборка газонов и скашивание травы;
- очистка кровли от мусора, грязи и листьев.
7) Административные функции и документы
Помимо работ КСК выполняет организационные обязанности:
- проводит собрания, в том числе оформляет опросы жильцов в письменной форме;
- рассматривает обращения и жалобы по качеству обслуживания;
- ведет бухгалтерскую, финансовую, налоговую и статистическую отчетность, а также техническую документацию по управлению и содержанию объекта кондоминиума;
- уведомляет жильцов о технических работах, если они мешают пользоваться хотя бы одной из общедомовых коммуникаций;
- открывает текущие и сберегательные счета на объект;
- оплачивает услуги подрядчиков по договорам;
- организует регистрационный учет собственников и арендаторов.
Что жильец обычно должен знать про оплату
Расходы КСК утверждаются решением жильцов на общем собрании. От типа дома зависит, какие именно работы реально будут включены в смету и в каком объеме.
Чтобы наглядно увидеть связь “работы - основание - контроль”, смотрите таблицу.
| Блок обязанностей КСК | Что делают по факту | Откуда берется финансирование | Где жильцы контролируют |
|---|---|---|---|
| Текущий ремонт | Устранение неисправностей общего имущества, ремонт подъездов/дверей/стекол | Смета и взносы, утвержденные собранием | Протокол собрания, отчеты КСК |
| Инженерные сети | Отопление, водоснабжение, канализация, электричество мест общего пользования | Взносы на содержание жилья по утвержденной смете | Отчет КСК, акты проверок |
| Территория и санитария | Снег/наледь, вывоз мусора, уборка газонов, очистка кровли | Смета на содержание общего имущества | Отчет и результаты работ на территории |
| Документы и собрания | Организация собраний, учет, уведомления, расчеты | Управленческая часть сметы | Доступ к отчетам по запросу |
Какие отчеты должен предоставлять КСК
КСК обязан обеспечивать прозрачность:
- председатель правления представляет отчет об использовании денежных средств по запросу жильцов, минимум раз в квартал, с итогами по расходам, чтобы это обсуждалось на собрании;
- жильцы вправе запросить акт проверки финансово-хозяйственной деятельности КСК через ревизионную комиссию.
Что важно учесть при проверке работы
1) Перечень и объем работ должны быть согласованы на общем собрании. Если КСК начинает навязывать новые услуги без решения собрания, это повод требовать разъяснений.
2) Работы КСК относятся к общедомовому имуществу. Услуги, связанные с вашей квартирой, обычно за отдельную оплату и по договоренности.
3) По финансовой части КСК должен быть готов дать отчет и подтверждающие документы в рамках запросов жильцов.
Полезные ссылки
- eGov.kz - КСК: https://egov.kz/cms/ru/articles/utility_sector/ksk
- Zakon.kz - Что входит в обязанности КСК: https://www.zakon.kz/sovety/4889666-chto-vhodit-v-obyazannosti-ksk.html
- PrimeMinister.kz - инфографика про обязанности и проверку качества работы КСК: https://primeminister.kz/ru/infografika-chto-vhodit-v-obyazannosti-ksk-i-kak-proverit-kachestvo-ih-raboti-18163
- БСС / BCC Journal - обзор по КСК и обязанностям: https://www.bcc.kz/bcc-journal/category/glossary/housing-cooperative/